當前，有關城鎮(zhèn)化的話題日益升溫。新一屆政府把城鎮(zhèn)化作為拉動內需和帶動經濟增長的引擎。官員、學者、企業(yè)家紛紛就城鎮(zhèn)化發(fā)表自己的觀點，其中******發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵的觀點值得引起注意，他對于城鎮(zhèn)化涉及的科學問題分析切中要害。他認為推進城鎮(zhèn)化進程關鍵在于改革，打破阻礙實現人的城鎮(zhèn)化的藩籬。
作為一名城鎮(zhèn)化改革的實踐者和積極推動者，李鐵在從事城鎮(zhèn)化政策研究工作的近20年時間里，多次參與了中央、國務院有關城鎮(zhèn)化政策文件的起草和制定，而且親身參與了指導改革試點工作的實踐。***近他所在的城市與小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心又推出《城鎮(zhèn)化與社會變革叢書》，把城鎮(zhèn)化改革的研究成果集結成冊。近日，李鐵接受了《經濟參考報》記者的采訪。
新型城鎮(zhèn)化的要點是農業(yè)轉移人口的市民化
《經濟參考報》：十八大報告提出，要推動“工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農業(yè)現代化相互協(xié)調”。中央經濟工作會議進一步提出著力提高城鎮(zhèn)化質量，要走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。新型城鎮(zhèn)化蘊含著怎樣的戰(zhàn)略意義？您心目中的新型城鎮(zhèn)化圖景是什么樣子？
李鐵：如何理解中央所提出的新型城鎮(zhèn)化道路，目前各方認識還未足夠明晰：一些地方希望借此機會上更多的項目；一些學者提出了高質量的城鎮(zhèn)化文明理念和相應的指標體系；企業(yè)家希望找到新的投資熱點；有的人雖然認識到“以人為本”的實質，但是在政策操作層面的設計上還是五花八門，并未觸及實質。就我個人理解，中央提出的新型城鎮(zhèn)化政策，核心內容涉及以下兩個方面：一是人的城鎮(zhèn)化問題，就是如何解決農民進城就業(yè)后的基本公共服務問題；二是城鎮(zhèn)的發(fā)展模式和路徑，即如何實現城鎮(zhèn)發(fā)展的可持續(xù)、生態(tài)、低碳和綠色。
2012年，我國的城鎮(zhèn)化率達52 .6%，而按城鎮(zhèn)戶籍人口計算的城鎮(zhèn)化率僅35 .3%，之間存在著17 .3個百分點的差距。這說明2 .5億農民工和約7500萬城鎮(zhèn)間流動人口在城市還沒有享受到與城鎮(zhèn)戶籍居民同等的公共福利。如果按照每年一個百分點的增長速度，到2020年，我國城鎮(zhèn)化率將達到60%，意味著我國的城鎮(zhèn)人口將會達到8億人左右。進城的農民工將會在現有基礎上再增加接近1億人。如果不及時解決他們的公共服務和進城落戶定居問題，我國城鎮(zhèn)化的質量將不會得到根本改善，反而還會加劇未來可能出現的各類社會矛盾。
所謂新型城鎮(zhèn)化，就是要實現城鎮(zhèn)化從數量型增長到質量型提升的轉變，也就是說要解決農民工進城后公共服務均等化和定居落戶難的問題。這也就意味著當前城鎮(zhèn)化的工作要點是如何實現人的城鎮(zhèn)化，如何堅定不移地進行戶籍管理制度改革和逐步完善農業(yè)轉移人口市民化的進程。
房價變化與城鎮(zhèn)化及城市等級相關
《經濟參考報》：未來新型城鎮(zhèn)化的目標之一就是要解決農民工定居落戶，這為房地產業(yè)發(fā)展帶來了廣闊的機遇。但是，當前，zg****的房價居高不下。根據******統(tǒng)計局統(tǒng)計，2013年6月，全國70個大中城市中有65個城市房價出現環(huán)比上漲。可以說房價已成為zg****老百姓***關注的話題，任何與房地產價格變動有關的消息都會牽動老百姓的神經，您認為，造成zg****房價不斷上漲的原因是什么？
李鐵：我們不能籠統(tǒng)判斷zg****的房價上漲，首先要分析zg****哪些地區(qū)的房價在上漲？為什么會上漲？為什么房地產成為大家都非常關注、各級地方政府都在全力推動的一個產業(yè)？
很多研究都把城市分為一線城市、二線城市，三、四線城市，這直接說明了zg****的房地產發(fā)展，房價上漲和等級化的城鎮(zhèn)管理體制有直接的關系。首先，高房價主要集中在高等級城市，特別是直轄市、省級城市和副省級城市。城市資源分配不平衡，從***低等級城市向***高等級城市集中，等級越高的城市優(yōu)質資源越集中，行政資源分布影響了市場資源分布。在高等級的城市買房，主要也是購買那里的優(yōu)質資源和優(yōu)質公共服務。而土地的限量供給導致這些城市資源的稀缺，高等級城市核心區(qū)域土地資源******是稀缺的，土地資源稀缺肯定會導致這些地段的房價的上漲。
其次，相比于金融、銀行存款、證券、基金等領域，房地產是目前相對穩(wěn)定的投資需求。土地資源的稀缺性決定了它的價格上揚。
第三，經濟增長帶來社會收入群體分化，基于人口總量的高收入人群基數大，形成對高等級城市高房價的支撐。假如高收入人口占全國的10%，我們會有1.36億高收入人口形成持續(xù)的******的購買群體，對******、高層次地產有持久性的需求。他們第一會在本地買房，第二會到省會城市買房，然后到北京、上海買房。高收入人口到等級高的、核心資源好的、優(yōu)質資源相對集中的城市買住房，這在當下zg****是***好的、***合理的選擇。
《經濟參考報》：對于未來房價走勢您有何判斷？
李鐵：我認為，除了看住房供應量大小外，還需要考慮以下幾方面因素：
首先，城市的輻射范圍。城市等級越高，輻射范圍就越廣，北京輻射全國，省會城市基本上是輻射全省。高行政等級城市的資源短缺是常態(tài)的，而且不可再生。戶籍制度導致了公共服務封閉式的格局難以打破，在這種情況下，資源短缺、公共服務的封閉，也促進高等級城市房價進一步上漲。
其次，城市所在地區(qū)的人均收入水平。像浙江、廣東、江蘇等沿海發(fā)達地區(qū)，城市輻射范圍雖然不如西北地區(qū)的城市，但是人均收入水平高，也就支撐這個區(qū)域的房價上漲幅度大于中西部地區(qū)。
***后，土地出讓金制度下的城市發(fā)展模式。各級地方政府競相開辟工業(yè)區(qū)，壓低土地價格，賠錢搞招商引資，形成工業(yè)產業(yè)，來支撐政府的GDP和財政收入。這個成本要通過房地產開發(fā)、高額的土地出讓金進行彌補。現在每屆政府都要有新的政績，結果城市攤子越來越大，基礎設施、供給的成本大幅度增加。政府稅收只能保財政、保吃飯，所以這些成本只能靠融資、賣地等方式償還，而融資還得靠未來的土地出讓金償還。這就形成了這種惡性循環(huán)，導致現在新區(qū)、新城不斷擴展。
綜合判斷，在一線、二線高等級的城市，資源稀缺性還存在，房價還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產，恐怕在擴張到一定程度的時候會導致崩盤。
有人認為，zg****的房地產會出現像歐美、日本一樣一樣的泡沫，其實不能簡單地進行類比。這些******城市化率已經飽和，而zg****才剛剛過半，戶籍人口城鎮(zhèn)化率才35.3%。因此對于城鎮(zhèn)住房的需求還有很大的空間，啟動內需也與此有關。分析zg****的泡沫，成因不同，結果也不同，可能會帶來局部中小城市樓市的崩盤，但是在高等級城市不僅不會崩盤，還會上漲。
解決房價居高不下需改革
《經濟參考報》：高企的房價阻礙了農民工市民化的步伐，不利于推進城鎮(zhèn)化，農民工進的來，但是無法在城鎮(zhèn)中定居，而且居高不下的房價對于zg****經濟的發(fā)展也帶來了很大的隱患，許多地方出現了各種所謂的“鬼城”，您認為要解決高房價需要采取哪些措施？
李鐵：新型城鎮(zhèn)化的要點就是實現農業(yè)轉移人口的市民化。要想解決房價居高不下的問題只有通過改革才能實現。
第一，尊重市場規(guī)律，不要讓稀缺的資源被限定在較低的價格，造成嚴重的浪費，促進商品房價格的市場化。取消限購政策，認同房價上漲的市場規(guī)律，政府通過稅收等措施，拿出更多的資源解決公共服務的問題。
第二，提高城區(qū)稀缺土地資源的利用效率?，F在的二、三線城市，一些城市把自己搞成所謂的生態(tài)城市、綠色城市，攤大餅，形成了土地的嚴重擴張，搞上百米寬的大馬路，幾千畝的大廣場，幾平方公里甚至十幾平方公里的生態(tài)公園，有的城市面積并不大，人口也不多，只有十幾萬人、二十多萬人，根本沒有這么大的需求，這樣造成土地資源的嚴重浪費。
第三 ， 合理配置空間公共資源。一是通過市場的規(guī)律，或者通過行政的引導，使一些優(yōu)質資源向中小城市相對均勻分布，合理疏散人口，遏制房價的上漲趨勢。二是改變交通狀況，原來高速公路連接中小城市，現在要建設輕軌，在相對遠的地方，增加中低收入者購房的供給。
第四，加大租房的力度。人口的流動就業(yè)和居住，在任何一個市場經濟******都是常態(tài)，不能通過所謂的改革，去強化保障房的福利供給，來把這種流動的常態(tài)，通過傳統(tǒng)的體制，打著改革的旗號固化。在買和租的政策選擇下，租房有更廣闊的市場。全國2.6億農民工和7000萬城鎮(zhèn)流動人口，絕大多數人口以租房的方式在城鎮(zhèn)居住。租的過程中我們有更多的選擇，可以引導民間資本，甚至在集體土地上進行改革，利用存量用地建造公共租賃房。政府加強設施的配套建設，完善租房體系。穩(wěn)定的居住條件并沒有涉及買房還是租房，只要是租，也可以構成穩(wěn)定的居住條件，租房的市場、租賃市場的供給，也會為房地產業(yè)開辟一個廣闊的空間。
總之，推動新型城鎮(zhèn)化需要推進戶籍制度改革，釋放人口紅利；堅持集體土地改革，釋放集體土地的低成本紅利；進一步推進城鎮(zhèn)等級管理制度改革，促進城市發(fā)展資源的平等分配，釋放中小城市的活力，為zg****的經濟、為房地產企業(yè)提供更好的發(fā)展平臺。
